АксионБКГ - Не проходите мимо
i=599

Цитата

Работа консультантов АксионБКГ послужила "катализатором" для решения многих накопившихся проблем и проведения организационных преобразований на комбинате, причем не только в МТО, но и в смежных областях. Мы поняли, что дальнейшее совершенствование системы управления невозможно без глубоких системных преобразований.

В.А. Кутищев, коммерческий директор ОАО "Магнитогорский металлургический комбинат"

Свежая публикация

Оптимизация договорных процессов в организации

Руководство крупной компании однажды осознало, что процедуры согласования и заключения договоров в ней весьма сложны... Далее

Подписка на рассылку

Деловые новости для руководителей
Информационно-аналитический бюллетень

Не проходите мимо
Почему магазины никогда не располагаются на «второй линии» домов? Какие факторы сказываются на доходности магазина? По данным специалистов рынка коммерческой недвижимости, главной характеристикой успеха является, прежде всего, высокая пешеходная проходимость: поэтому и стоимость помещений, расположенных на территории ведущих торговых коридорах, таких как Тверская и Кутузовский проспект выше, чем у «углубленных» объектов» в спальных районах.

Местоположение

«Местоположение – это ключевой момент в любом сегменте недвижимости. Если театр начинается с вешалки, то объект недвижимости – с местоположения. Для торгового объекта вообще нет ничего важнее местоположения. Соответственно, здесь решающую роль играет удобство транспортной доступности, пешеходные потоки, то есть в целом оживленность места. Естественно, что в насыщенных торговых коридорах арендные ставки будут гораздо выше из-за интенсивного трафика. Поэтому все крупные ТЦ строятся и располагаются либо в Центральном районе, либо на крупных трассах», — рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate.

Сергей Лобанов, Директор департамента управления активами компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», добавляет: «Местоположение магазина напрямую влияет на ценообразование. Известны примеры (к примеру нежилые помещения в жилом доме у м.Алтуфьево), когда стоимость аренды или цена продажи квадратных метров помещения в одном и том же доме может разниться более чем в 3 раза. Преимущественно, это зависит от той линии (видимость с трассы для торговых помещений), к которой данные площади относятся».

Линии магазинов

«Если говорить об объектах торговой недвижимости, то их расположение на первой линии домов является принципиально важным фактором, так как в первую очередь обеспечивает видимость объекта, а также способствует увеличению потока потребителей. Очевидно, что в совокупности два этих фактора положительно сказываются на доходности магазина», — считает Сергей Лобанов.

«Если это первая линия домов, где 100%-ная высокая проходимость, то ничего, кроме торговли, там рассматривать нецелесообразно. Такое место заведомо повышает ставки аренды, по которым объект с другим предназначением там будет просто нерентабельным. Например, офис располагать в таком месте просто бессмысленно», — говорит Омар Гаджиев.

Целевая аудитория

По словам Сергея Лобанова, вторая линия может быть интересна тем магазинам, которые ориентированы на определенную целевую аудиторию или в случае, если ассортимент товаров данного магазина пользуется высоким спросом. Как правило, такие объекты распространяют информацию о своей направленности посредством рекламных сообщений и, безусловно, находят своих потребителей, которые приезжают специально в этот магазин за «уникальным» товаром.

Александр Болотников, консультант по недвижимости консалтинговой компании RRG, отмечает: «Это может быть магазин шаговой доступности для жителей окрестных домов. При этом, он должен располагаться как бы в середине квартала, на «внутриквартальных», «дворовых» дорогах. Например, мимо него может пролегать дорожка из школы или от остановки общественного транспорта.

В этом случае жители района привыкают, что у них под окнами есть магазин, могут заходить туда «по пути».

Доходы и расходы

И конечно, не стоит забывать, что во второй линии меньшие арендные ставки.
Соответственно, при более высоких доходах магазина на первой линии, соотношение доходной и расходной части может оказаться в пользу магазина второй линии домов. Во-вторых, в магазинах шаговой доступности пешеходный трафик во второй линии домов (особенно вблизи станций метрополитена, учебных заведений, предприятий) может оказаться выше, чем в первой линии домов тихой улочки.

Сергей Лобанов помечает: «Торговый объект может быть ликвидным даже на второй линии домов. Многое определяет класс представленных товаров (их уникальность), характеристики целевой аудитории и позиционирование объекта».

Стоимость квадратных метров на первой линии домов значительно отличаются от тех, что расположены на второй. Если говорить о том, в каких сегментах коммерческой недвижимости покупка подобных помещений может быть выгодна, следует упомянуть, что арендаторам офисных объектов не столь принципиальна линия домов относительно трассы. В большей степени это волнует арендаторов или будущих собственников объектов торговой недвижимости.

Линии в торговых центрах

«В ЦУМе и ГУМе таких различий нет. А что касается крупных моллов, то грамотная концепция минимизирует и сводит на нет разницу в качестве помещений, а значит и в их стоимости, за счет удобной навигации и «правильного» размещения центров притяжения покупателей – якорей», — говорит Александр Болотников.

Как правило, в крупных ТЦ представлены небольшие площади у входа, арендаторами которых выступают операторы мобильной связи. «Стоимость аренды таких площадей на входе торгового комплекса может составлять порядка 5000 кв.м./год, а арендная ставка площадей, расположенных в торцевой части торговой галереи — около 1500 долларов», — говорит Сергей Лобанов.

«В торговых центрах ставка является единой. Она зависит не от расположения магазина на той или иной линии, а от профиля и арендуемой площади. Торговые центры в первую очередь сажают крупных якорных арендаторов, которые являются притяжением покупательских потоков. И смысл в том, чтобы грамотно расположить якорных арендаторов так, чтобы между ними находились менее известные магазины. Эти магазины как раз и выживают за счет потока, который идет от одного «якоря» к другому. Поэтому в крупных центрах важно правильное расположение «якорей», гарантирующее отсутствие в магазине мертвых зон.

Что касается ставок аренды, то продуктовые гипермаркеты — это самые крупные якорные арендаторы и у них самая низкая ставка аренды — от $200. Следом за ними идут такие крупные «якори», как магазины электроники, мебели, книжные гипермаркеты и др. У подобных магазинов ставка до $1000 за кв.м. После них по ценовой шкале идет торговая галерея (одежда, обувь, ювелирные магазины и пр.) Здесь уже достаточно высокая ставка аренды, которая варьируется в среднем от $1500 до $4000 за кв.м. Бывают еще меньшие торговые точки, на которых продают сувенирные изделия, аксессуары. Такие пункты ставят в самых проходимых местах, они требуют маленькую площадь, но ставка аренды для них самая высокая – от $3000. Цена зависит от ставки аренды в торговом центре в целом, но она будет выше, чем ставка для магазинов из торговой галереи», — рассказывает Омар Гаджиев.

Пешеходная проходимость

Александр Болотников следующим образом оценивает факторы успешного местоположения: «Важно не столько расположение на первой линии, сколько проходимость, наличие пешеходного и автомобильного трафика. Первая линия домов обуславливает лучшую видимость объекта и, как правило, больший трафик как автомобильный, так и пешеходный. Поэтому и стоимость помещений «выдвинутых» к дороге выше, нежели у «углубленных» объектов».

Подсчет трафика

По словам Александра Болотникова, существует 2 основных показателя, на которые ориентируются как ритейлеры, так и другие участники рынка: автомобильный трафик и пешеходный. Так, самым простым и при этом наиболее качественным способом является «живой» подсчет трафика. При этом необходимо производить замеры не только в различные дни недели (будни и выходные), но также лучше делать их и в разное время суток, т.к. показатели могут отличаться в несколько раз.

«Для подсчета можно нанять специальных людей, которые будут считать количество людей. Но сейчас в основном устанавливают электронные счетчики, которые крепятся на дверях магазина и таким образом считается количество посетителей.
Но прежде чем открыть магазин, нужно понять, насколько привлекательно данное место. Магнитом притяжения людских потоков являются основные транспортные узлы – это крупные станции метро, автобусные остановки, вокзалы, а также трассы. Кроме того, на концепцию магазина оказывает влияние имидж самого района. Необходимо проанализировать, какого класса постройки и дома там представлены. Например, в районах с высокой стоимостью жилья – это центр, Запад, Юго-Запад – присутствует большая ориентация на уровень бизнес-класса. Соответственно, и марки магазинов в ТЦ в этих районах более дорогие, чем в магазинах, расположенных в Восточных и Южных районах, которые считаются самыми дешевыми по стоимости жилья, а стало быть и имидж у этих районов заведомо эконом», — отмечает Омар Гаджиев.

Как добавляет Сергей Лобанов, измерить коэффициент проходимости потребителей можно с помощью количественного анализа. Положительным результатом можно считать проходимость, составляющую порядка 20000-25000 тысяч человек в сутки.

Объем трафика

Как отмечают специалисты Ernst & Young, часто трафика измеряется с учетом пешеходов и транспорта, которые проезжают торговую точку на протяжении 12 × 24 часов. Также данные должны быть сегментированы по объему за один день и за одну неделю. Эти данные обычно можно получить в государственном или местных муниципалитетах.

Схемы движения трафика

«Важным элементом в оценке жизнеспособности определенной торговой точки являются схемы движения трафика в районе торговой точки. Примеры включают местоположение на углу, которое часто воспринимается как позитив для торговой точки. Расположение торговой точки на жилой стороне улицы может быть как позитивным, так и негативным моментом. В частности, такой работающий допоздна франчайзинговый магазин, как 7-Eleven, в целом оказывается более успешным, если он размещен на жилой стороне улицы. Однако, если случаются периоды перенасыщенности трафика вблизи торговой точки, то в целом это — негативный момент, очень сильно снижающий объем розничных продаж», — констатируют в Ernst & Young.

Видимость торговой точки

Помимо трафика, важна также видимость ключевых аспектов размещения магазина (к примеру, знака, входа и самого здания), измеренная как в метрах, так и в секундах до того, как потенциальный покупатель заметит их. Удобство размещения торговой точки важно для частично планируемой розничной торговли и плановых покупок, а для спонтанного поведения покупателя этот фактор оказывается просто решающим. Необходимо отвести достаточно времени для приближающегося трафика, чтобы дать ему возможность идентифицировать вашу франшизу и спокойно зайти в торговую точку.

Кроме того, необходимо учитывать, что при определении видимости (времени для того, чтобы увидеть) решающим фактором выступает то, что принимается во внимание фактическая скорость автомобилей, а не официально установленное ограничение скорости. Важно рассматривать видимости торговой точки с учетом всех сезонов, особенно в условиях четырехсезонного климата, когда возможен листопад и такая плохая погода, как снегопад.