АксионБКГ / Конец рынка продавца :: Версия для печати
»Публикации / Конец рынка продавца


Столичный рынок коммерческой недвижимости почти пять лет пребывал в эйфории. Рост был стремительным: только за последние полгода средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве увеличилась на 30% (по данным компании RRG на начало октября). Шло строительство многофункциональных небоскребов и торговых моллов. По ставкам аренды, доходности инвестиций и уровню вакантных площадей московская коммерческая недвижимость была самой привлекательной в Европе. Это радовало девелоперов, брокеров и чиновников. И сильно огорчало арендаторов.

Но деревья не растут выше неба. Финансовый кризис развернул ситуацию на 180%. Новые строительные проекты теперь замораживают. Девелоперы и строители, консультанты и архитекторы сокращают персонал. Цены начали падать, а брокеры молятся о том, чтобы на рынке не началась паника и ставки не обвалились бы более чем на 15–20%.
Офис с дисконтом

Ощущение перегретости столичного сегмента коммерческой недвижимости возникло давно. Еще до обвала фондового рынка в начале сентября на питерском форуме PROEstate аудитории был задан вопрос: «Что сейчас делать — продавать или покупать недвижимость?» И уже тогда подавляющее большинство профессионалов проголосовало за вариант «продавать». В сентябре-октябре стало понятно, что кризис ликвидности перерастает в глобальный экономический кризис, и специалистов, пессимистично оценивающих будущее российской коммерческой недвижимости, стало еще больше.

После обвала на фондовом рынке банки практически прекратили кредитование строек и сделок с недвижимостью. Это стало ключевой причиной смены тенденций в сегменте коммерческой недвижимости. Деньги стали очень дороги, и при этом возникла ситуация неопределенности и в экономике, и на рынке недвижимости. Рынок замер. «Можно честно признаться: сегодня сделок на рынке нет. И в ближайшие несколько месяцев не будет. До весны 2009 года вообще вряд ли можно будет говорить о чем-то определенно», — сказал Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank.

«Даже те сделки, что были подписаны, срываются. Раньше после внесения задатка по сделке мы открывали шампанское. Теперь это можно делать только после того, как платеж поступил на наш счет. Компании-покупатели теряют внесенные авансы, но разрывают уже заключенные сделки», — делится один из брокеров.

Про проблемные сделки брокеры предпочитают не говорить, но одна из них все-таки получила широкую огласку. Стало известно, что может быть разорвана крупнейшая за всю историю московского рынка сделка по аренде 36,8 тыс. кв. м офисных помещений в строящемся бизнес-центре Nordstar Tower. Холдинг IBS в прошлом году подписал предварительный договор аренды с «ДС Девелопмент» (входит в группу ГК «Дон-Строй») на аренду этого помещения по цене 1000 долларов за метр. Сегодня IT-холдинг отказывается снимать площади по докризисным расценкам. Аналитики говорят, что если застройщик не захочет потерять такого крупного арендатора, то ему придется смириться с дисконтом не менее 10%.

По данным CB Richard Ellis, если на конец третьего квартала средняя ставка аренды на помещения класса А составляла 1700 долларов за метр, то сейчас — 1350 долларов. По прогнозам компании, средняя ставка аренды на помещения класса А в 2009 году может упасть до 1000 долларов, что соответствует уровню 2006 года.

Тенденция снижения арендных ставок будет актуальна и для помещений класса В: по сравнению с докризисным уровнем (850 долларов за квадратный метр) они упадут до 600–450 долларов в зависимости от местоположения и качества площади.

Сегодня на рынке уже стали появляться объекты по новым ценам. «За последние две недели октября средневзвешенные цены на московскую коммерческую недвижимость упали на 3–4 процента. Появились и объекты с большими дисконтами — в 20–30 процентов», — рассказывает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group.

Другое следствие кризиса — замораживание новых строительных проектов. Банки практически перестали кредитовать застройщиков. Девелоперы в поисках заемных средств штурмуют Сбербанк и ВТБ, однако те даже при желании не в состоянии профинансировать большое количество проектов. Для девелоперов приоритетом сегодня является завершение начатых строек. Новые же проекты, по которым финансирование не было открыто, откладываются на неопределенный срок. Замораживание строек уже повлекло сокращения персонала. Есть девелоперские компании, где уволено до 80% сотрудников. Начались сокращения у архитекторов. Увольняют сотрудников консультанты и брокеры. Так, компания Blackwood уже заявила об увольнении 20% персонала, а Jones Lang LaSalle на днях сообщила о сокращении 50 сотрудников в офисах по России и СНГ.
Проверка на жадность

— Заплати-ка, кроме арендной платы, еще два миллиона рублей как «входной билет»!

— Я у вас снимаю помещение уже три года. Какой «входной билет»?

— Нам нужны деньги. Либо плати, либо съезжай.

После такого жесткого разговора с владельцами торгового центра полгода назад моему знакомому ритейлеру пришлось съехать из занимаемого помещения: тогда был «рынок продавца». Высокая заполняемость центров позволяла владельцам регулярно поднимать арендную плату и облагать ритейлеров дополнительной данью. Но сегодня ситуация кардинально меняется: ритейлеры заваливают девелоперов и владельцев торговых центров письмами о снижении аренды.

Трудности с кредитованием поставили ритейлеров в весьма сложное положение. У них не хватает оборотных средств, есть проблемы с закупкой товара. Добавим, что многие сети в прошлые годы придерживались стратегии агрессивной экспансии. Имея убыточные точки, они делали ставку на быстрый рост числа магазинов в Москве и регионах, на занятие большой доли рынка и продажу всего бизнеса. Если добавить, что арендная плата в хороших торговых центрах постоянно росла и уже превысила, к примеру, для магазинов бижутерии или часов 6000 долларов за квадратный метр, то становится понятным, что для ритейлеров наступают тяжелые времена.

«Но настоящие проблемы ритейлеров впереди, они начнутся весной. Сейчас будет Новый год, потом 23 февраля и 8 марта — это лучшее время для торговли. А после праздников пойдет снижение потребительского спроса: скажутся сокращения зарплат и увольнения людей, волна которых началась в банках и компаниях. У людей будет на руках намного меньше денег, продажи станут падать, и ритейлеры сразу это почувствуют», — говорит один из консультантов.

Сокращение потребительского спроса не может не отразиться на арендных ставках, и здесь возможно несколько сценариев. Первый — жесткий: владельцы не пойдут на уступки ритейлерам. Их аргумент: арендаторы всегда и везде жалуются. Ряд ритейлеров не смогут платить и будут вынуждены закрыть свои точки. Начнется ротация арендаторов, появятся пустые помещения, это будет сказываться на работе других магазинов, центр будет слабеть. В принципе в ряде городов (Казань, Самара, Калининград), где настроили слишком много торговых площадей, уже есть полупустые центры-аутсайдеры.

Второй сценарий предполагает, что ради совместного выживания в кризисе владельцы торговых центров и ритейлеры будут вырабатывать согласованную политику. В частности, владельцы могут установить льготные ставки аренды на острую фазу кризиса или перейти с фиксированной арендной платы на долю с оборота. Пока эти инициативы ритейлеров не находили отклика у их контрагентов: у тех пока все хорошо — высокая аренда и низкий процент вакантных площадей. Но уже весной мы увидим, пройдут ли они проверку на жадность.
Строить будут понемногу и на свои

В условиях сильной неопределенности траектории кризиса трудно делать прогнозы, тем не менее некоторые тенденции можно проследить. Во-первых, произойдет резкое сокращение строительства. На 2009 год был заявлен выход проектов суммарной площадью 2,7 млн кв. м офисных площадей. Однако уже сегодня эксперты говорят, что будет построено 0,5–1 млн кв. м — остальное заморозят до лучших времен.

Во-вторых, будет меняться сам характер строительных проектов. Сложности с кредитованием вернут рынок на пять-десять лет назад. Новые мегапроекты вряд ли будут иметь много шансов на успех, напротив, станут реализовываться небольшие проекты, разбитые на несколько очередей. Такие стройки не потребуют кредитования, а будут реализовываться в значительной степени за счет собственных средств застройщика или за счет создания альянсов нескольких инвесторов.

В-третьих, значительно упадет стоимость строительства: она в Москве была очень перегрета. Цемент и арматура уже подешевели на 30–40%. В условиях отсутствия заказов снизятся и зарплаты строителей, и расценки строительных компаний. Большинство экспертов считает, что строительство может подешеветь на 30–40%. Вице-президент «ЛУКойла» и владелец футбольного клуба «Спартак» Леонид Федун еще более решителен: «Стоимость строительства упадет по сравнению с ценами середины лета в два раза». Федун собирается проводить новый тендер среди подрядчиков на строительство нового стадиона «Спартак» в Тушине: раньше затраты оценивали в 500 млн долларов.

В-четвертых, на 15–40% упадут цены на коммерческую недвижимость и ее аренду за счет снижения спроса. Падать есть куда: сегодня Москва лидирует в Европе по ценам на офисную, складскую и торговую недвижимость. Впрочем, динамика падения цен может сдерживаться резко сократившимися объемами строительства. Интересный эффект: несмотря на то что в Москве самые высокие в Европе нормы доходности коммерческой недвижимости и самая низкая вакантность, за предыдущие годы так и не было развернуто достаточное строительство, не был преодолен дефицит. Это следствие плохого инвестиционного климата в городе, коррупции и наличия монополий.

Ряд экспертов говорят, что сильнее всего (до 50%) подешевеют офисы в центре столицы. Они в последние годы дорожали быстрее всего, и сегодня этот сегмент выглядит наиболее перегретым — стоимость аренды 1 кв. м уже зашкаливала за 2000 долларов. В пользу возможного снижения цен на такие офисы говорит и сокращение издержек и персонала в финансовых компаниях и банках, которые и были одними из главных арендаторов таких помещений.

Весьма уязвимыми к кризису выглядят многие региональные рынки коммерческой недвижимости. В каждом городе — своя история, но можно предположить, что будут серьезно пересмотрены портфели проектов московских девелоперов в регионах. Так, по данным компании Praedium, Midland Development уже пересмотрела планы строительства торговых центров — из 200 оставлено 20 проектов, а застройщик «Корстон» приостановил строительство 11 многофункциональных комплексов на неопределенный срок.