АксионБКГ / Девелоперы на распродаже :: Версия для печати
»Публикации / Девелоперы на распродаже


Как только ни у кого не осталось сомнений в том, что мировой финансовый кризис имеет на Россию серьезные виды, все чаще стали звучать заявления владельцев всевозможных бизнесов о планах по реструктуризации, продаже непрофильных активов с целью сокращения издержек и инвестирования лишь в стратегически важные направления. Впрочем, финансово уверенные в себе компании продолжили развитие, которое кризис только ускорил.

Сильная позиция

В начале апреля группа компаний «Ташир» объявила о планах по запуску сразу нескольких ритейл-проектов. Флагманом этих проектов станет сеть мультибрендовых одежных магазинов «Модный альянс» и «Модный альянс Jeans» в собственных торговых центрах. Кроме одежного сегмента «Ташир» собирается работать и на аптечном направлении, пафюмерно-косметическом («СК Парфюм»), а также планирует развивать инфраструктуру вокруг собственной сети мультиплексов «Синема Стар» (сувениры и подарки, мультимедийная продукция и игровые клубы).

Магазины «Модного альянса» площадью до 6 тыс. кв.м будут располагаться в собственных торговых центрах и будут рассчитаны на целевую аудиторию «средний» и «средний -». Формат магазинов предполагает возможность фешн-ритейлерам входить в торговые центры практически без издержек: затраты на оборудование, отделку магазина, его эксплуатацию, хранение товара и персонал «Ташир» обещает взять на себя. Первые магазины двух одежных форматов должны открыться в мае 2009 года в мегамолле «Рио» на Дмитровском шоссе. В этом году группа планирует запустить еще четыре магазина в региональных ТРЦ «Рио»: в Иваново (более 5 тыс.кв.м), Белгороде (3,7 тыс.кв.м), Ярославле (4 тыс.кв.м) и Вологде (1,3 тыс.кв.м). Инвестиции в открытие одного магазина составят в среднем 165 млн руб.

В компании сообщили, что к идее развивать собственное ритейл-направление компанию подтолкнули две причины: катастрофическая нехватка арендаторов, особенно в регионах, и желание захватить долю рынка ритейла, пока сами ритейлеры «ослабели». Кроме того вице-президент ГК «Ташир» Виталий Ефимкин надеется, что наличие собственных сетей даст возможность не пасовать перед ультимативными арендаторами: «Когда мы способны заменить арендатора, у нас более сильная позиция».

Собственники прибегают

Однако эксперты рынка неоднозначно оценивают эту инициативу. «Решение открывать собственные магазины на принадлежащих девелоперу торговых площадях вполне обоснованно: это хороший выход, если помещения простаивают и не дают никакого дохода. Однако такое могут позволить себе только игроки, имеющие достаточно средств для развития нового направления деятельности, - полагает Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг Astera St.Petersburg. - Такие случаи, скорее всего, будут единичны и не станут общей для рынка тенденцией».

Другого мнения придерживается Анна Лебсак-Клейманс, генеральный директор Fashion consulting group: «То, что собственники помещений все чаще начинают прибегать к открытию на своих площадях ими же созданных магазинов, действительно является «трендом» в сложившейся ситуации в розничном бизнесе в России, это свойственно исключительно региональным торговым комплексам».

В качестве одной из основных причин эксперт называет изменение ситуации на рынке недвижимости, которое привело к снижению спроса на торговые помещения. С одной стороны, последние 4-5 лет были временем активного строительства и увеличения торговых площадей, с другой - финансовый кризис и экономический спад привели к снижению покупательской активности и сокращению бизнеса у многих ритейлеров.

Кроме того, многие девелоперы региональных торговых центров по-прежнему предпочитают контролировать свои объекты самостоятельно, не привлекая управляющие компании. «Для таких девелоперов, находящихся в прямом контакте с арендаторами, технологии ведения розничного бизнеса понятны, и, кроме того, собственный магазин в своем торговом центре - это объективный индикатор положения дел в ТЦ. Отказавшись от услуг управляющих компаний, они напрямую общаются с арендаторами и некоторым образом получают знания об управлении магазинами», - поясняет Анна Лебсак-Клейманс.

Уменьшить зависимость

Проектам, связанным с созданием девелоперами собственных магазинов на своих площадях, эксперты дают полярные оценки, однако, сходятся в одном: без специально созданного ритейлового подразделения ничего не получится.

Владимир Кудрявцев, ведущий аналитик компании Paul's Yard, считает, что подобные проекты вполне могут рассчитывать если не на успех, то, как минимум, на стабильность. «В период кризисных явлений в экономике такое решение является экономически обоснованным с точки зрения диверсификации бизнеса и минимизации возможных рисков от простаивающих площадей, - полагает Владимир Кудрявцев. - Кроме того, такие «дочки» изначально имеют конкурентное преимущество за счет уменьшения расходов, связанных как с арендой помещений, так и с выбором местоположения в торговом центре».

Положительные моменты находит и Дмитрий Бурлов, руководитель отдела агентских услуг компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis: «В условиях, когда собственники испытывают трудности с заполнением торговых центров, создание собственных марок призвано уменьшить зависимость собственника от внешних арендаторов». Среди плюсов такого подхода он называет диверсификацию бизнеса, возможность получать прибыль не только от арендного бизнеса, но и от ритейлового, полностью заполненный арендаторами торговый центр. Основной минус подобный проектов - их непрофильность для девелопера, а значит и риск того, что проект не сможет быть максимально эффективным, уточняет Бурлов.

Этого же опасается и Владимир Кудрявцев: «Такое направление будет конкурентным в том случае, если оно будет существовать как самостоятельная бизнес-структура – руководствующаяся не тактическими задачами головной компании, а интегрированная в существующий конкурентный рынок». «Важно, чтобы в девелоперской компании было четкое разделение функций: по девелопменту и управлению существующими объектами и по развитию ритейл-бизнеса. Схема может быть реализована за счет холдинговой структуры, когда компании, развивающие различные направления, объединены одной «головой», - добавляет Людмила Рева.

Только для профессионалов

Более негативный прогноз дает Юрий Подобед, генеральный директор управляющей компании «Маторин»: «Владельцы торговых центров, испытывающие затруднения с арендаторами и решившие создать собственный «непрофильный» бизнес на освободившихся площадях, в большинстве своем потерпят фиаско». По его словам, исключение могут составить те редкие случаи, когда собственникам удастся переманить команды профессионалов из действующих торговых сетей.

Многие торговые группы зачастую шли по пути развития собственных торговых сетей путем строительства и реконструкции объектов недвижимости под так называемые среднеразмерные ТЦ, либо небольшие ТЦ шаговой доступности, тем самым развивая и собственную сеть. «Вместе с тем, при строительстве ТЦ создавались дополнительные площади, которые строились специально для сдачи в аренду и получения от этого дополнительной прибыли, но, тем не менее, этот вид бизнеса рассматривался в основном как дополнительный, средства от которого шли на поддержание и минимизацию расходов на развитие собственной торговой сети. По такому пути двигались «Самохвал», «Интерсити», «Русские Торговые Сети» (до распада) и многие другие», - рассказывает Юрий Подобед.

Именно такие игроки, по мнению эксперта, в новых экономических условиях, даже с учетом спада в торговле, испытывают наименьшие затруднения, поскольку их основной бизнес – это ритейл, эту область они знают хорошо и являются профессионалами рынка. В сложившейся ситуации они могут перераспределять свои ресурсы и направлять высвобождающиеся денежные средства на развитие новых сегментов торговли. На руку им играет и тот факт, что в условиях кризиса ряды игроков всех торговых сегментов заметно поредели.

Так поступила Х5 Retail group, заявив об открытии нового направления бизнеса по продаже медийной и электронной продукции, в рамках которого магазины компании «Смарт медиа» будут окрываться на собственных площадях Х5. «Это частая практика, когда крупный ритейлер на созданных собой же покупательских потоках создает маленькие доходные точки, в том числе и в виде магазинов медийной продукции. Такой шаг позволяет более эффективно использовать возможности покупательского потока и максимизировать прибыль», - отмечает Дмитрий Бурлов.

Что касается владельцев торговых центров, которые изначально строили свой бизнес на получении рентного дохода то, по мнению Юрия Подобеда, они на данный момент вряд ли смогут конкурировать на рынке ритейла, так как не являются специалистами в области торговли, и их успех выхода на новый для них сектор бизнеса вызывает сомнения.

Для того, чтобы минимизировать риски, связанные с непрофильностью нового бизнеса, Анна Лебсак-Клейманс советует рассмотреть альтернативный вариант: «Наиболее перспективным и логичным направлением развития для таких девелоперов являются не собственные сети или собственные мультибрендовые концепции, а покупка прочных и устойчивых франшиз, передающих вместе с продуктом все технологии ведения розничного бизнеса».

В этом случае девелопер сможет миновать целый ряд препятствий, связанных с созданием и раскруткой нового одежного бренда, для преодоления которых в ином случае придется затратить немало времени и средств. Однако, так или иначе, по словам Анны Лебсак-Клейманс, период окупаемости розничных проектов сегодня составляет от 4 до 8 лет. С учетом того, что в данном случае речь идет о бизнесе, развиваемом на собственных площадях, можно рассчитывать на минимальный срок - 4 года.

Вот только кризис к тому времени может закончиться.